Rumah merupakan salah satu kebutuhan primer manusia, mengingat di era sekarang harga tanah dan bahan bangunan mengalami dari hari ke hari terus mengalami kenaikan. Pertambahan penduduk dari tahun ke tahun semakin padat, membuat para developer berlomba-lomba mengembangkan usaha di bidang perumahan dengan berbagai cara. Salah satunya adalah membangun rumah dengan harga terjangkau. Pemberian pelayanan kredit oleh bank kepada nasabah yang mengajukan kredit khusus untuk pemenuhan kebutuhan dalam hal mendirikan atau memperbaiki rumah, lazim kita kenal dengan KPR (Kredit Kepemilikan Rumah). Pihak developer bekerja sama dengan bank untuk memudahkan masyarakat mendapat rumah dengan kredit kepemilikan rumah. Namun sistem KPR ini ternyata memiliki kendala yang timbul akibat adanya penunggakan pembayaran angsuran yang kemudian menyebabkan kredit macet.
Berbeda dengan KPR Konvensional, terdapat sistem KPR Syariah yang tujuannya sama yakni memudahkan masyarakat untuk mendapatkan rumah, namun dengan sistem yang berbeda. KPR syariah biasa dikenal dengan konsep berbasis bagi hasil dan juga perdagangan. Produk yang ditawarkan melalui sistem KPR syariah memiliki tujuan agar diperolehnya keuntungan yang diperlukan oleh nasabah dalam melakukan pembiayaan dari bank syariah untuk bisa memiliki rumah. Pada dasarnya, sistem KPR syariah menggunakan prinsip yang bebas dari riba, seperti menggunakan perhitungan margin, ujrah atau bagi hasil tergantung akad yang digunakan.
KPR syariah memberi kebebasan kepada nasabah untuk melakukan negoisasi pilihan rumah dengan pihak bank. Uang muka KPR syariah juga terhitung lebih rendah, sehingga sangat cocok bagi yang jumlah tabungannya belum terlalu banyak tapi ingin segera memiliki rumah.
Akad seperti apa yang digunakan dalam KPR Syariah?
- Akad Murabahah
Murabahah yaitu perjanjian jual-beli antara bank dengan nasabah dimana bank syariah akan membeli barang yang diperlukan oleh nasabah kemudian menjualnya kepada nasabah yang bersangkutan sebesar harga perolehan ditambah dengan margin atau keuntungan yang disepakati antara bank dan nasabah. Skim Murabahah merupakan skim yang muncul karena bank tidak memiliki barang yang diinginkan oleh pembeli, sehingga bank harus melakukan transaksi pembelian atas barang yang diinginkan kepada pihak lainnya yang disebut supplier. Dalam transaksi dengan menggunakan akad ini, bank syariah akan melakukan pembelian rumah atau apartemen yang diinginkan nasabah (bank bertindak sebagai pemilik rumah) dan selanjutnya menjual rumah atau apartemen tersebut kepada nasabah dengan cara dicicil.Bank tidak membebankan bunga kepada nasabah atas pembayaran cicilan yang dilakukan namun mengambil margin atau keuntungan dari penjualan rumah yang telah ditetapkan sejak awal. Apabila akad murbahah digunakan, maka besaran cicilan yang harus dibayarkan oleh nasabah dalam jangka waktu tertentu yang disepakati dan telah ditetapkan sejak awal bersifat tetap (besaran cicilan tidak berubah). Dengan margin keuntungan yang sifatnya tetap tersebut, maka besarnya cicilan yang harus dibayarkan oleh pihak nasabah kepada bank syariah tidak akan berubah dan juga tidak akan memberatkan nasabah. Pihak Bank lebih menyenangi waktu pencicilan (pelunasan) dibawah 10 tahun dari pada lebih dari 10 tahun. Hal ini disebabkan adanya risiko bahwa nilai uang yang dikaitkan dengan waktu dan kemungkinan tidak mismatch antara aset dan likuiditas akibat perubahan yang terjadi pada besarnya margin dari hasil pembiayaan dan bagi hasil yang harus dibayar kepada pihak ketiga yang berasal dari dana pihak ketiga.
- Akad Musyarakah Mutaqanisah
Musyarakah Mutanaqishah merupakan produk turunan dari akad musyarakah, yang merupakan bentuk akad kerjasama antara dua pihak atau lebih. Kata dasar dari musyarakah adalah syirkah yang berasal dari kata syaraka-yusyriku-syarkan-syarikan-syirkatan (syirkah), yang berarti kerjasama, perusahaan atau kelompok/kumpulan. Musyarakah Mutanaqisah adalah akad antara dua pihak atau lebih yang berserikat atau berkongsi terhadap suatu barang dimana salah satu pihak kemudian membeli bagian pihak lainnya secara bertahap.
Implementasi dalam operasional perbankan syariah adalah merupakan kerjasama antara bank syariah dengan nasabah untuk pengadaan atau pembelian suatu barang (benda). Dimana aset barang tersebut jadi milik bersama. Adapun besaran kepemilikan dapat ditentukan sesuai dengan sejumlah modal atau dana yang disertakan dalam kontrak kerjasama yang telah disepakati. Selanjutnya nasabah akan membayar (mengangsur) sejumlah modal/dana yang dimiliki oleh bank syariah. Perpindahan kepemilikan dari porsi bank syariah kepada nasabah seiring dengan bertambahnya jumlah modal nasabah dari pertambahan angsuran yang dilakukan nasabah. Hingga angsuran berakhir berarti kepemilikan suatu barang atau benda tersebut sepenuhnya menjadi milik nasabah. Penurunan porsi kepemilikan bank syariah terhadap barang atau benda berkurang secara proporsional sesuai dengan besarnya angsuran
Sebagai contoh, bank dan nasabah bersama-sama melakukan pembelian rumah atau apartemen dengan porsi kepemilikan yang telah disepakati (misalnya: bank 80% dan nasabah 20%). Selanjutnya, nasabah akan membeli rumah atau apartemen tersebut dari pihak bank dengan cara melakukan pengangsuran atau pencicilan dana menurut modal kepemilikan rumah atau apartemen yang dimiliki oleh bank. Hingga pada akhirnya semua aset kepemilikan bank telah berpindah tangan kepada nasabah. Besar cicilan yang dibayarkan oleh nasabah dengan skema ini ditentukan berdasarkan kesepakatan antara bank dan nasabah.
Berikut Contoh Skema Produk Berbasis Musyarakah Mutanaqishah
Negosiasi Angsuran dan Sewa
2. Akad/kontrak Kerjasama
3. Beli barang (Bank/nasabah)
4. Mendapat Berkas dan Dokumen
5. Nasabah Membayar Angsuran dan Sewa
6. Bank Syariah Menyerahkan Hak Kepemilikannya
Tahapan dalam pembiayaan Musyarakah Mutanaqishah untuk pengadaan suatu barang, adalah:
1. Nasabah mengajukan permohonan kepada bank untuk menjadi mitra dalam pembiayaan/pembelian suatu barang yang dibutuhkan nasabah dengan menjelaskan data nasabah, diantaranya berkaitan dengan pendapatan per bulan nasabah, sumber pengembalian dana untuk pelunasan kewajiban nasabah, serta manfaat dan tingkat kebutuhan nasabah atas barang tersebut. Pengajuan permohonan dilengkapi dengan persyaratan administratif pengajuan pembiayaan yang berlaku pada masing-masing bank dan yang telah ditentukan dalam pembiayaan syariah.
2. Petugas bank akan menganalisa kelayakan nasabah untuk mendapatkan barang tersebut secara kualitatif maupun kuantitatif.
3. Apabila permohonan nasabah layak disetujui oleh komite pembiayaan, maka bank menerbitkan surat persetujuan pembiayaan (offering letter) yang didalamnya antara lain:
a. Spesifikasi barang yang disepakati;
b. Harga barang;
c. Jumlah dana bank dan dana nasabah yang disertakan;
d. Jangka waktu pelunasan pembiayaan;
e. Cara pelunasan (model angsuran);
f. Besarnya angsuran dan biaya sewa yang dibebankan nasabah.
4. Apabila nasabah menyetujui persyaratan yang dicantumkan dalam offering letter tersebut, maka pihak bank dan/atau nasabah dapat menghubungi distributor/agen untuk ketersediaan barang tersebut sesuai dengan spesifikasinya.
5. Dilakukan akad Musyarakah Mutanaqishah antara bank dan nasabah yang memuat persyaratan penyertaan modal (kemitraan), persyaratan sewa menyewa dan sekaligus pengikatan jaminan berupa barang yang diperjualbelikan tersebut serta jaminan tambahan lainnya.
Keunggulan dan Kelemahan Musyarakah Mutanaqishah
Penerapan akad Musyarakah Mutanaqishah memiliki beberapa keunggulan sebagai pembiayaan syariah, diantaranya adalah:
1. Bank Syariah dan nasabah sama-sama memiliki atas suatu aset yang menjadi obyek perjanjian. Karena merupakan aset bersama maka antara bank syariah dan nasabah akan saling menjaga atas aset tersebut.
2. Adanya bagi hasil yang diterima antara kedua belah pihak atas margin sewa yang telah ditetapkan atas aset tersebut.
3. Kedua belah pihak dapat menyepakati adanya perubahan harga sewa sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dengan mengikuti harga pasar.
4. Dapat meminimalisir risiko financial cost jika terjadi inflasi dan kenaikan suku bunga pasar pada perbankan konvensional.
5. Tidak terpengaruh oleh terjadinya fluktuasi bunga pasar pada bank konvensional, dan/atau fluktuasi harga saat terjadinya inflasi.
Adapun kelemahan yang muncul dalam akad Musyarakah Mutanaqishah ketika diterapkan sebagai bentuk pembiayaan syariah adalah:
1. Risiko terjadinya pelimpahan atas beban biaya transaksi dan pembayaran pajak, baik pajak atas hak tanggungan atau pajak atas bangunan, serta biaya-biaya lain yang mungkin dapat menjadi beban atas aset tersebut.
2. Berkurangnya pendapatan bank syariah atas margin sewa yang dibebankan pada aset yang menjadi obyek akad.
Penulis:
Mohammad Ervan & Nuraeny Pratiwi
Reviewer:
Lusiana Ulfa Hardinawati, S.Ei., Ms.i.
Editor:
Nulido Firgiyanto
Sumber:
Heykal, M. (2014). ANALISIS TINGKAT PEMAHAMAN KPR SYARIAH PADA BANK SYARIAH DI INDONESIA: STUDI PENDAHULUAN. BINUS Business Review, 519-526.
Hosen, N. (2009). Musyarakah Mutanaqishah. Al-Iqtishad, 47-60.
OJK. (n.d.). INGIN PUNYA RUMAH ATAU APARTEMEN? KPR SYARIAH BISA JADI SALAH SATU SOLUSI! Retrieved from sikapiuangmu.ojk.go.id: https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/CMS/Article/10445
Alanshari, F., & Marlius, D. (2018). Prosedur Pemberian Kredit KPR Pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) TBK Cabang Pembantu Bukittinggi.
Heykal, M. (2014). Analisis Tingkat Pemahaman KPR Syariah pada Bank Syariah di Indonesia: Studi Pendahuluan. Binus Business Review, 5(2), 519-526.
Syariah.in 